Un marché printanier précoce en 2025 est à prévoir si les prochaines annonces de la Banque du Canada entraînent de nouvelles baisses des taux d’intérêt.
Le marché printemps a manqué son rendez-vous en 2024 et, au cours des mois qui ont suivi, les marchés immobiliers du Canada ont continué d’enregistrer des activités d’achat et de vente au ralenti. Après un été marqué par une faible demande de la part des acheteurs, qui a entraîné un plateau ou une baisse des prix des logements au troisième trimestre sur de nombreux marchés au pays, l’activité commence enfin à se redresser avant les nouvelles baisses de taux d’intérêt attendues.
S’il est possible que l’appréciation des prix ne soit pas significative au cours du quatrième trimestre de cette année, habituellement plus lent, nous pensons qu’il y aura une avance sur le marché de printemps en 2025.
Royal LePage prévoit que le prix agrégat1 d’une résidence au Canada augmentera de 5,5 % au quatrième trimestre de 2024, par rapport au même trimestre de l’année dernière.
« Malgré trois réductions du taux de financement à un jour de la Banque du Canada, la demande des acheteurs à l’échelle nationale demeure faible, particulièrement au sein de deux groupes clés : les premiers acheteurs et les petits investisseurs », a déclaré Phil Soper, président et chef de la direction de Royal LePage. « Les premiers acheteurs, qui sont plus sensibles aux taux d’intérêt, adoptent une attitude attentiste. Les prix des maisons étant pratiquement stables et les taux d’intérêt en baisse constante, ils ne voient pas d’inconvénient à reporter leur achat.
« De même, les petits investisseurs qui achètent généralement des appartements en copropriété pour les louer et qui fournissent une grande partie des logements locatifs au Canada, sont également hésitants. Les taux élevés ont rendu la rentabilité financière inexploitable, les coûts liés à la propriété dépassant les revenus locatifs. Si, historiquement, certains propriétaires acceptent temporairement des flux de trésorerie négatifs lorsque les biens prennent de la valeur, la stagnation actuelle des prix ne justifie pas de nombreux investissements », a déclaré M. Soper. « Nous pensons que ces deux groupes reviendront sur le marché en grand nombre lorsque la valeur des biens immobiliers commencera à augmenter à nouveau. Avec de nouvelles baisses de taux de la Banque du Canada vraisemblablement cette année, nous prévoyons que les prix s’apprécieront plus rapidement, ce qui éliminera les avantages de l’attente pour les premiers acheteurs et rendra les calculs plus favorables pour les investisseurs. »
Les prix des logements au point mort au troisième trimestre
Selon l’Étude sur le prix des maisons de Royal LePage, le prix de l’agrégat d’une maison au Canada a augmenté de 1,6 % sur un an pour atteindre 815 500 $ au troisième trimestre 2024. D’un trimestre à l’autre, cependant, le prix de l’agrégat national a diminué de 1,1 %, à la suite d’une activité léthargique sur la plupart des marchés – mais pas tous – au cours des mois d’été. D’un océan à l’autre, les volumes de vente ont commencé à se redresser en septembre, et plus d’un tiers (38 %) des marchés régionaux couverts par le rapport ont enregistré des gains de prix positifs au troisième trimestre par rapport au trimestre précédent.
Lorsqu’il est ventilé par type de propriété, le prix médian national d’une maison unifamiliale détachée a augmenté de 2,0 % d’une année sur l’autre pour atteindre 850 400 $, tandis que le prix médian d’un appartement en copropriété a augmenté de 0,5 % d’une année sur l’autre pour atteindre 590 200 $. D’un trimestre à l’autre, le prix médian d’une maison unifamiliale détachée a légèrement diminué de 1,2 %, tandis que le prix médian d’un appartement en copropriété a diminué de 1,1 %. Les données relatives aux prix, qui comprennent à la fois celles des propriétés du marché de la revente et celles des nouvelles constructions, sont fournies par RPS Solutions pour propriétés résidentielles, une société d’évaluation immobilière canadienne de premier plan.
Le rebond du marché immobilier inégal à travers le pays
À l’instar du boom immobilier de l’époque de la pandémie, la reprise n’est pas uniforme. Alors que deux des marchés les plus importants et les plus chers du Canada ont atteint des sommets et des creux entre 2020 et 2023, Toronto et Vancouver sont également à la traîne dans la reprise. En revanche, les marchés régionaux du Québec et des Prairies ont fait preuve d’une plus grande résilience pendant la période de taux d’intérêt élevés.
« Il faut plus de temps pour que l’activité et les prix des logements se redressent dans les grandes villes, où les problèmes d’accessibilité sont les plus importants. Après une activité modérée au printemps et à l’été dans la région du Grand Toronto, nous avons commencé à observer un redressement du marché à l’automne, avec une augmentation de la demande des acheteurs et une hausse des ventes. L’agglomération de Vancouver n’a pas encore rattrapé son retard », note M. Soper.
Les nouvelles réglementations en matière de prêts hypothécaires offrent de l’espoir aux premiers acheteurs
Au cours des dernières semaines, une série de nouvelles réglementations concernant les hypothèques et les pratiques de prêt au Canada ont été annoncées. À partir du 15 décembre, tous les acheteurs de maisons neuves et tous les premiers acheteurs pourront acquérir un prêt hypothécaire assuré avec une période d’amortissement de 30 ans.2 En outre, le gouvernement fédéral a annoncé une augmentation du plafond des prêts hypothécaires assurés, qui passe de 1 million à 1,5 million de dollars.
Dans la foulée de ces changements, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a révélé qu’à partir du 21 novembre, il éliminera le test de résistance hypothécaire pour les emprunteurs non assurés qui prévoient de changer de prêteur lors du renouvellement de leur prêt, à condition qu’ils conservent le même calendrier d’amortissement et le même montant de prêt.3
« Ces modifications auront plus d’impact sur le marché du début 2025 que ce que bien des observateurs anticipent. Il faut s’attendre à une forte augmentation de l’activité », a déclaré M. Soper. » En plus d’aider les premiers acheteurs, l’augmentation du plafond des prêts hypothécaires assurés élargit les opportunités pour les acheteurs expérimentés dans les marchés à prix élevés, libérant ainsi une sélection de logements pour les nouveaux propriétaires entrant sur le marché ».
Lisez le communiqué du troisième trimestre de Royal LePage pour obtenir des informations nationales et régionales.
Faits saillants du troisième trimestre:
- Le prix de l’agrégat d’une propriété dans le Grand Montréal a augmenté de 5,2 % d’une année sur l’autre, tandis que les grands marchés de Toronto et de Vancouver ont affiché peu de changement, augmentant de 0,7 % et de 0,5 %, respectivement.
- Pour le deuxième trimestre consécutif, la ville de Québec a enregistré la plus forte augmentation du prix de l’agrégat d’une année sur l’autre (10,5 %) au troisième trimestre parmi les principales régions du rapport.
- Les principaux marchés des provinces des Prairies continuent de faire preuve de résilience et de vigueur, l’offre restreinte poussant les prix à la hausse au troisième trimestre.
- Royal LePage s’attend à ce que les prix des maisons restent stables jusqu’au quatrième trimestre; elle prévoit une avance sur le marché printanier en raison de l’attente d’un assouplissement continu des taux d’intérêt.
1L’agrégat des prix est calculé à partir de la moyenne pondérée de la valeur médiane de tous les types de propriétés étudiés. Les données sont fournies par RPS Solutions pour propriétés résidentielles et comprennent des transactions du marché de la revente ainsi que des nouvelles constructions.
2Blogue Royal LePage, Le gouvernement fédéral annonce des ajustements importants aux règles hypothécaires pour les premiers acheteurs au Canada, 17 septembre 2024.
3Blogue Royal LePage, Abandon des tests de résistance hypothécaire pour les emprunteurs non assurés qui changent de prêteur au renouvellement de leur hypothèque, 3 octobre 2024
