Compte tenu de l’évolution rapide du marché immobilier canadien, l’achat d’une maison peut nécessiter plusieurs visites, de nombreuses rondes de négociations d’offres et des années d’épargne afin de constituer une mise de fonds importante. Pour certains acheteurs, ces obstacles peuvent rendre difficile l’accès à la propriété, en particulier dans le contexte actuel où le nombre de propriétés sur le marché est limité et les taux d’intérêt sont élevés.
Au moment de l’acquisition d’une propriété, certains acheteurs canadiens préfèrent adopter une approche différente qui leur permet d’éviter les difficultés courantes associées aux transactions de revente en optant pour l’achat d’une maison sur plan. Populaire auprès des investisseurs, l’achat d’une propriété avant sa construction est aussi une option pour les acheteurs finaux qui préfèrent acquérir du neuf et qui ont le luxe de pouvoir attendre avant d’emménager dans leur maison.
Au cours des dernières années, les acheteurs qui acquièrent une propriété sur plan et qui prévoient d’y vivre une fois la construction achevée sont restés un groupe d’acheteurs constant dans le segment de la prévente au Canada. En fait, selon un récent sondage mené par Royal LePage1 auprès de professionnels de l’immobilier du pays réalisant au moins 25 % de leurs affaires dans le segment des propriétés offertes avant leur construction, les utilisateurs finaux sont actuellement le type d’acheteur le plus actif sur le marché de la prévente. Ce constat est le même qu’avant la pandémie où les utilisateurs finaux étaient le type d’acheteur de propriétés avant leur construction le plus courant.
Pour les acheteurs d’une première maison, l’achat d’une propriété avant sa construction offre un avantage unique. Contrairement aux transactions de revente, dans le cadre desquelles la totalité de la mise de fonds est exigée d’emblée, l’acompte demandé dans le cas d’une prévente est divisé en plusieurs versements qui sont payés au promoteur sur une période de temps donné, souvent quelques années. Pour les acheteurs d’une première maison qui ne disposent pas d’une mise de fonds de 20 %, cette structure leur donne plus de temps pour épargner, tout en ayant un contrat pour une maison. Compte tenu du marché actuel, où les taux d’intérêt atteignent des sommets inégalés en 22 ans, le fait de conclure l’achat d’une propriété à une date ultérieure laisse aussi du temps pour une baisse potentielle du coût d’emprunt avant qu’un prêt hypothécaire soit nécessaire.
Vous envisagez d’acquérir une propriété qui n’est pas encore construite? Nous avons consulté deux experts de Royal LePage qui se spécialisent dans ce type d’achat afin d’obtenir des informations sur ce segment du marché immobilier canadien.
Shawn Ramautor, courtier immobilier, Royal LePage Wolle Realty, est membre de l’équipe Ramautor, de Kitchener, en Ontario, et travaille dans la région du Grand Toronto.
Sayed Najibi, courtier immobilier, Royal LePage West Real Estate Services, est fondateur de virginhomes.ca, un site Web d’inscription de propriétés offertes en prévente pour les projets de construction dans la région du Grand Vancouver.
À quel groupe démographique appartiennent les acheteurs cherchant à acquérir une propriété avant sa construction?
Shawn : L’achat d’une propriété avant sa construction est attrayant pour tous les groupes démographiques, en particulier pour les acheteurs d’une première maison qui peuvent entrer sur le marché grâce à un projet de copropriétés vendues avant leur construction ainsi que pour ceux qui cherchent à développer leur portefeuille d’investissement immobilier, ces derniers ajoutant par le fait même une offre indispensable au marché de la location.
Sayed : Il s’agit généralement d’acheteurs ayant accès à des capitaux propres ou à des liquidités qui leur permettent de verser un acompte et dont le revenu annuel du ménage se situe entre 90 000 $ et 150 000 $. Ces acheteurs acquièrent une propriété avant sa construction pour aider leurs enfants, investir pour leur retraite ou opter pour un investissement alternatif aux CPG ou aux comptes d’épargne à faible taux d’intérêt.
Par le passé, les investisseurs dominaient le marché de l’achat de propriétés sur plan (en particulier dans le cas des copropriétés). Constatez-vous que ce segment devient plus attrayant pour les utilisateurs finaux? Si tel est le cas, quels sont les types de propriétés les plus convoitées?
Shawn : Avec l’augmentation des prix et de la concurrence, nous constatons que de plus en plus d’utilisateurs finaux s’intéressent aux projets en préconstruction. D’abord puisqu’ils leur permettent d’accéder plus facilement à la propriété, et ce, sans subir de concurrence et, ensuite, puisque cela leur permet de garantir aujourd’hui leur achat, sans avoir à obtenir un prêt hypothécaire aux taux d’intérêt actuels gonflés.
Sayed : Par le passé, les investisseurs achetaient des propriétés avant leur construction dans le but de générer un revenu et comme solution de rechange à d’autres types d’investissements financiers. Or, de nos jours, les acheteurs finaux s’intéressent aussi aux propriétés offertes en prévente pour aider leurs enfants à entrer sur le marché immobilier. Ce type d’achat est aussi intéressant pour les nouveaux arrivants au Canada. Comme les demandes de résidence permanente peuvent prendre quelques années avant d’être finalisées, de plus en plus de nouveaux arrivants choisissent d’acheter une propriété avant sa construction qui sera achevée à peu près au moment où leur statut de résident permanent est confirmé.
Quelles sont les principales idées fausses concernant l’achat d’une propriété avant sa construction? Quels sont les avantages et les inconvénients de ce type d’achat? Que doivent savoir les nouveaux acheteurs au sujet de ce processus d’achat?
Sayed : Les acheteurs potentiels n’ont pas toujours accès aux détails du projet. Plusieurs personnes pensent que les propriétés offertes en prévente sont hors de leur portée, mais si elles sont conseillées par un professionnel, c’est en fait l’une des meilleures façons d’entrer sur le marché immobilier. L’un des avantages des propriétés offertes avant leur construction est qu’elles sont généralement achevées dans un délai de deux à quatre ans, donnant ainsi aux acheteurs le temps nécessaire pour préparer leurs finances. En outre, le versement de la mise de fonds est généralement étalé sur plusieurs mois ou années, sans dépenses supplémentaires jusqu’à l’achèvement du projet.
Il faut, cependant, être conscient de quelques risques liés à l’achat d’une propriété avant sa construction. Si vous n’examinez pas vos finances à l’avance, vous risquez de ne pas pouvoir contracter un prêt hypothécaire au moment de l’achèvement de la construction. Il y a aussi le risque de traiter avec un constructeur peu fiable qui peut livrer un produit de mauvaise qualité ou même se retirer d’un projet dans un marché où les coûts augmentent. Certains constructeurs peuvent décider de suspendre ou d’annuler des projets en cas de hausse des prix de la main-d’œuvre, des matériaux ou du financement. C’est pourquoi, lors de l’achat d’une propriété avant sa construction, il est important de travailler avec des spécialistes qui connaissent bien les contrats et les procédures des constructeurs.
Shawn : L’une des plus grosses erreurs commises par les acheteurs est de ne pas prendre en compte le coût financier total de l’achat d’une propriété avant sa construction. Certains acheteurs ne réalisent pas qu’en fonction du contrat et du fait qu’ils achètent à titre d’utilisateurs finaux plutôt qu’à titre d’investisseurs, ils peuvent être tenus de payer des redevances d’aménagement et la taxe de vente harmonisée (TVH) à la clôture de la transaction. Il est toujours conseillé de consulter un professionnel de l’immobilier avant d’investir dans des projets de propriétés offertes avant leur construction et d’examiner l’offre avant de signer le contrat.
Quelle est la différence entre la vente d’une propriété avant sa construction et la cession d’un contrat de vente?
Shawn : Dans le cas de la vente d’une propriété avant sa construction, l’achat est effectué directement auprès du promoteur ou du constructeur, tandis que dans le cas de la cession d’un contrat de vente, la maison est acquise d’un acheteur qui a déjà obtenu un accord ferme de la part du promoteur ou du constructeur et qui cherche maintenant à vendre ce contrat d’achat à une autre partie.
L’achat d’une propriété avant sa construction est-il un choix plus rentable que le marché courant de la revente?
Sayed : L’acquisition d’une propriété offerte en prévente est une option qui offre une plus grande flexibilité aux acheteurs. L’acompte requis pour garantir une propriété est étalé sur un ou deux ans et il n’y a pas de dépenses jusqu’à l’achèvement du projet. L’avantage de ce type d’acquisition est qu’il donne aux gens le temps de planifier leurs affaires plutôt que d’être prêts dans l’immédiat, comme c’est le cas pour la revente. Cela ne coûte pas toujours moins cher, mais cela donne aux acheteurs beaucoup plus de temps pour planifier.
Shawn : Cela dépend vraiment du marché et du moment de votre investissement, ainsi que de la structure de l’acompte exigé par le promoteur pour le projet particulier dans lequel vous investissez.
À titre d’acheteur d’une propriété, comment faire pour décider si la revente ou l’achat d’une propriété sur plan est la meilleure option pour sa situation particulière?
Shawn : Je pense que les principaux facteurs à considérer sont les suivants : s’agit-il d’un investisseur ou d’un utilisateur final et à quelle fin servira la propriété? Dans quel délai l’acheteur doit-il procéder à l’achat et conclure la transaction? Si l’acheteur doit contracter un prêt hypothécaire, est-il en mesure d’obtenir un financement dès aujourd’hui ou a-t-il besoin d’un délai plus long pour régler cet aspect de l’achat?
Où les acheteurs intéressés peuvent-ils obtenir des informations sur les inscriptions de propriétés offertes en prévente?
Sayed : Puisque les promoteurs choisissent de commercialiser leurs propriétés sur plusieurs canaux, il n’existe pas toujours de guichet unique où trouver toutes les inscriptions de propriétés offertes en prévente. Il est préférable de commencer par communiquer avec un professionnel de l’immobilier de votre région qui se spécialise dans la vente de propriétés avant leur construction. Cette personne est probablement celle qui disposera des informations les plus récentes sur les projets immobiliers en cours et envisagés dans votre région.
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1Un sondage national mené en ligne du 17 août 2023 au 22 août 2023 auprès de 50 courtiers immobiliers de Royal LePage experts en matière d’achat de propriétés avant leur construction œuvrant dans des marchés immobiliers partout au Canada.
