Lors de la présentation du budget fédéral 2024 en avril dernier, le gouvernement du Canada a annoncé une révision de sa politique d’imposition des gains en capital. Les changements, qui ont entraîné une augmentation du taux d’inclusion sur les gains en capital, sont entrés en vigueur en juin 2024. Pour les propriétaires de résidences secondaires ou de propriétés à revenus, l’impôt sur les gains en capital s’appliquera lors de la vente du bien.
Vous possédez une résidence dont la vente pourrait être assujettie à l’impôt sur les gains en capital? Voici ce que vous devez savoir sur les récents changements apportés à cette politique.
Qu’est-ce que l’impôt sur les gains en capital?
L’impôt sur les gains en capital correspond au montant que vous payez lors de la vente d’un actif, qu’il s’agisse d’actions, de biens immobiliers ou d’autres types de placements. Le gain est la différence entre le prix initial de l’actif et sa valeur au moment de la vente.
Par exemple, si vous achetez un chalet de 400 000 $ et que vous le vendez 700 000 $ 10 ans plus tard, votre gain en capital sera de 300 000 $.
L’impôt sur les gains en capital intervient lorsque le gain est « réalisé », autrement dit lorsque l’actif est vendu. Un actif peut prendre de la valeur et avoir une plus-value latente, jusqu’à ce qu’il soit vendu.
L’impôt sur les gains en capital n’est pas un type d’impôt en soi, mais plutôt un calcul du montant d’impôt que vous paierez sur la vente d’un actif. Il est considéré comme un revenu imposable, et le taux est fixé selon la tranche d’imposition fédérale et provinciale dans laquelle se situe votre revenu. En d’autres termes, lors de la vente de votre chalet pour 700 000 $, une partie de votre gain de 300 000 $ s’ajoute à votre revenu imposable, et le taux d’imposition variera en fonction de votre revenu.
Quelles modifications ont été apportées aux dispositions relatives à l’imposition des gains en capital?
Le taux d’inclusion sur les gains en capital réalisé par les particuliers a été ajusté le mardi 25 juin 2024.
Auparavant, seuls 50 % des gains en capital réalisé lors de la vente d’un actif étaient imposables. Actuellement, tout particulier qui vend un actif, comme un bien immobilier, est imposé sur la moitié de ses gains en capital annuels réalisés, jusqu’à concurrence de 250 000 $. Mais, lorsque les gains en capital dépassent 250 000 $, le taux d’inclusion augmente alors à 66,67 %.
Comment calculer l’impôt sur les gains en capital?
Prenons l’exemple de notre chalet. Voici comment se calcule l’impôt sur les gains en capital :
Gain ou perte en capital = produit de disposition – (Prix de base rajusté (PBR) + dépenses engagées ou effectuées)1
Le produit de disposition correspond à la valeur de l’actif au moment de sa vente. Dans le cas de notre chalet, il s’élève à 700 000 $.
Le prix de base rajusté (PBR) équivaut au coût de l’actif, plus d’autres dépenses engagées au cours du processus d’achat, comme les frais de notaires ou de clôture de transaction. Pour notre chalet, le PBR total est de 402 000 $, soit le prix d’achat initial de 400 000 $, plus 2 000 $ de frais de notaire.
Les dépenses engagées ou effectuées incluent tous les frais liés à la vente d’un actif, comme les rénovations, les coûts de marketing, les frais de notaire et les rétributions. Dans notre cas, supposons que toutes les dépenses liées à la préparation de la vente du chalet s’élèvent à 5 000 $.
Le montant sur lequel vous seriez imposé serait calculé comme suit : 700 000 $ – (400 000 $ + 2 000 $ + 5 000 $) = 293 000 $.
En appliquant le taux d’inclusion sur les gains en capital, nous pouvons déterminer le montant exact que nous devrions ajouter à notre impôt sur le revenu.
Impôt de 50 % sur la première tranche de 250 000 $, soit 250 000 $ x 0,50 % = 125 000 $
Impôt de 66,67 % sur le solde du gain, soit 43 000 $ x 0,667 % = 28 681 $
En additionnant les montants obtenus, soit 125 000 $ et 28 681 $, nous obtenons un montant de 153 681 $ que vous devrez ajouter à votre revenu imposable comme un gain en capital pour la vente du chalet. Ce montant serait imposé à un taux marginal selon la tranche de revenu dans laquelle vous vous situez.
Qui est concerné par l’impôt sur les gains en capital?
Au Canada, la vente de résidences principales est exemptée de l’impôt sur les gains en capital, contrairement aux résidences secondaires et aux propriétés à revenus.
Par l’augmentation du taux d’inclusion sur les gains en capital, le gouvernement fédéral affirme pouvoir récolter 19,4 milliards $ sur cinq ans qui seront investis dans la construction d’environ quatre millions de nouveaux logements. Cependant, il est à craindre que cette augmentation ait de graves répercussions sur les investisseurs du secteur immobilier, qui contribuent eux aussi à la fourniture de logements, dont le besoin se fait pressant.
« Bien que l’impôt sur les gains en capital ne s’applique pas aux résidences principales, le taux d’imposition nettement plus élevé affectera les personnes qui fournissent des logements essentiels au tiers des Canadiens qui sont locataires, ainsi qu’aux millions de propriétaires de résidences récréatives. La politique révisée aura de graves répercussions sur les grands investisseurs, car elle découragera les propriétaires désireux de se lancer dans la création de nouveaux logements dont le besoin se fait cruellement sentir. Cette mesure ne contribue pas à résoudre la crise du logement au Canada, et elle est loin d’être la bienvenue à un moment où notre économie fragile a du mal à se remettre de la pression exercée par les taux d’intérêt élevés », a déclaré Phil Soper, président et chef de la direction de Royal LePage.
« Adopter des mesures qui dissuadent le Canadien moyen d’investir dans notre économie est contre-productif. Nous devrions inciter un plus grand nombre de propriétaires à petite échelle à contribuer au marché du logement locatif au Canada plutôt que de les punir. »
Pour en savoir plus sur la politique relative à l’imposition des gains en capital, veuillez poursuivre votre lecture ici.
1Calcul de votre gain ou perte en capital, Gouvernement du Canada
