Après des hausses rapides et fulgurantes des taux d’intérêt depuis mars 2022 qui ont placé de nombreux acheteurs à l’écart du marché immobilier, l’attente de voir la demande reprendre vigoureusement dès le premier signe d’inversion par la Banque du Canada était élevée. Or, dans plusieurs marchés immobiliers du Québec, les acheteurs se sont faits plus discrets que prévu à la suite de la toute première baisse du taux directeur le 5 juin dernier, préférant attendre encore un peu le temps que le jeu en vaille la chandelle. D’une région à l’autre, les effets de cette nouvelle sur le comportement des acheteurs et des vendeurs varient.
Au cours du deuxième trimestre de 2024, le marché immobilier du Québec a connu une hausse soutenue des prix des propriétés, mais avec des disparités significatives entre les différentes régions à l’étude. Tour d’horizon dans les plus grands marchés immobiliers du Québec.
Région du Grand Montréal
Dans la région du Grand Montréal, l’accroissement des nouvelles inscriptions a légèrement tempéré la demande. Au cours du deuxième trimestre, le prix de l’agrégat1 d’une propriété dans le Grand Montréal a augmenté de 4,8 % par rapport au même trimestre en 2023 pour atteindre 599 400 $, représentant une hausse de 3,5 % sur une base trimestrielle.
« La demande a été plus tiède que prévu suite à la première réduction des taux d’intérêt par la Banque du Canada. Nous nous attendons à ce que l’activité du marché se modère au cours de l’été et s’accélère à l’automne, en particulier si une deuxième réduction des taux d’intérêt est confirmée. La concurrence devrait s’intensifier, mais nous ne nous attendons pas à ce que les prix s’envolent », a déclaré Dominic St-Pierre, vice-président exécutif, développement des affaires, Royal LePage.
Un marché qui demeurera sous pression à long terme
Malgré un certain rééquilibrage de l’offre et de la demande ce trimestre, le manque chronique de logements n’est pas prêt de se résorber. La hausse des coûts d’emprunt qui a marqué les deux dernières années a non seulement rendu l’accès à la propriété hors de portée pour certains acheteurs, mais elle a aussi endigué la capacité d’emprunt des constructeurs.
Pour les mois à venir, les prévisions en matière de prix se maintiennent à la hausse. Dans la région du Grand Montréal, Royal LePage prévoit une appréciation continue des prix où le prix de l’agrégat devrait atteindre 614 978 $ au quatrième trimestre de 2024, représentant une hausse de 8,5 % par rapport au quatrième trimestre de 2023.
Québec
À Québec, la demande élevée combinée à une offre insuffisante a conduit à une appréciation du prix de l’agrégat de 10,4 % d’une année sur l’autre, la plus forte hausse parmi les plus importants marchés immobiliers du Canada examinés par Royal LePage. Le prix de l’agrégat d’une propriété a ainsi atteint 387 000 $ au deuxième trimestre de 2024. Par ailleurs, la ville de Québec est la destination la plus populaire parmi les Montréalais en quête d’abordabilité immobilière, d’après un sondage réalisé en mai dernier par Royal LePage.2
« Le marché immobilier de Québec est encore très effervescent, stimulé par un nombre trop faible de propriétés à vendre, une forte demande et des valeurs somme toute abordables par rapport à bien d’autres marchés du Québec et du Canada », affirme Michèle Fournier, vice-présidente et courtier immobilier agréé chez Royal LePage Inter-Québec. « Contrairement à d’autres marchés de la province, les scénarios d’offres multiples sont encore d’actualité, lorsque le prix est justifié et que la propriété est bien présentée. Avec le contexte baissier des taux d’intérêt, on se retrouve au cœur d’une tempête parfaite pour une croissance des prix de l’immobilier. »
À Québec, les prix devraient terminer l’année sur une hausse de 9,5 % par rapport au quatrième trimestre de l’année 2023. La prévision précédente a été revue à la hausse pour refléter les conditions actuelles du marché.
Gatineau
Gatineau a également enregistré une augmentation significative des prix, stimulée par un intérêt continu pour les propriétés unifamiliales de gamme supérieure et un inventaire limité. Le prix de l’agrégat d’une propriété dans la région a augmenté de 5,9 % d’une année sur l’autre, pour atteindre 454 500 $. Cette augmentation des prix a été stimulée principalement par la migration de propriétaires existants vers des propriétés de gamme supérieure.
« On aurait cru que les coûts d’emprunt encore élevés auraient provoqué, ce trimestre, un déplacement de la demande vers des segments de propriétés plus accessibles, comme celui des condos. Or, le marché des propriétés unifamiliales a été le principal moteur de la demande immobilière résidentielle ce printemps, enregistrant une importante appréciation des prix dans l’ensemble de la ville de Gatineau », observe Martin Simard, courtier immobilier agréé, Équipe Sirois Simard, Royal LePage Vallée de l’Outaouais. « Les effets de la première baisse du taux directeur de la Banque du Canada en plus de quatre ans restent marginaux jusqu’à présent. Les acheteurs ne se sont pas entassés en aussi grand nombre que certains observateurs l’avaient anticipé au deuxième trimestre, attendant que d’autres baisses des taux d’intérêt permettent d’augmenter leur pouvoir d’achat et réduisent leurs versements hypothécaires mensuels. »
Sherbrooke
À Sherbrooke, une augmentation de 3,1 % du prix de l’agrégat d’une année sur l’autre a été observée au deuxième trimestre. Le prix d’une propriété y demeure parmi les plus abordables au pays, se situant sous les 400 000 $.
« La rareté des inscriptions sur le marché de la revente, et l’arrêt des nouvelles constructions imposé par le Plan Nature à Sherbrooke, continuent de créer une forte concurrence pour le peu de propriétés à vendre », observe Jean-François Bérubé, courtier immobilier agréé, Royal LePage Évolution à Sherbrooke. « La stabilité des transactions dans la région est le résultat du manque d’inventaire, et non d’un affaiblissement de la demande », précise-t-il.
Par ailleurs, la ville de Sherbrooke est la deuxième destination la plus populaire après Québec parmi les Montréalais en quête d’abordabilité immobilière, d’après un sondage réalisé en mai dernier par Royal LePage.3
Trois-Rivières
Trois-Rivières, récemment classée comme ville la plus abordable du Québec dans le cadre d’un rapport de Royal LePage sur les villes les plus abordables du Canada,4 a continué de voir le prix de l’agrégat d’une propriété s’apprécier lors du deuxième trimestre, à hauteur de 9,5 % d’une année sur l’autre, devant la rareté et l’abordabilité relative des propriétés à vendre.
« L’activité est demeurée relativement stable ce printemps, mais les prix sont à la hausse, ce qui signifie que la demande est encore présente. Toutefois, l’offre de propriétés demeure basse, contribuant à une certaine stagnation de l’activité », indique Martin Leblanc, courtier immobilier agréé chez Royal LePage Centre. « Les acheteurs sont restés sur la touche, attendant des baisses plus matérielles des taux d’intérêt qui leur permettent de diminuer leur fardeau hypothécaire. Pendant ce temps, les vendeurs sont eux aussi restés en retrait, espérant profiter d’une vague d’acheteurs potentiels plus importante », constate-t-il. « Les transactions sont restées au beau fixe pendant les trois derniers mois. »
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1L’agrégat des prix est calculé à partir de la moyenne pondérée de la valeur médiane de tous les types de propriétés étudiés. Les données sont fournies par RPS Solutions pour propriétés résidentielles et comprennent des transactions du marché de la revente ainsi que des nouvelles constructions.
2,3,4 La moitié des résidents des plus grands centres urbains du Canada envisagent de déménager vers des marchés immobiliers plus abordables, 29 mai 2024.
