Depuis quelques années, Montréal, comme bien d’autres grandes villes à travers le monde, fait face à un défi de taille : concilier l’essor des plateformes de location à court terme avec la préservation d’un marché locatif accessible. D’un côté, ces plateformes de type Airbnb ou Vrbo offrent une flexibilité intéressante aux propriétaires et une alternative aux hôtels pour les visiteurs. De l’autre, elles contribuent à la rareté des logements disponibles, exacerbant une crise du logement déjà bien présente.
Le 30 janvier 2025, la Ville de Montréal a annoncé un nouveau resserrement des règles entourant les locations à court terme, limitant leur usage aux mois d’été. Cette décision s’inscrit dans un contexte où le taux d’inoccupation des logements est au plus bas et où la pression sur les loyers s’accentue. Que signifie ce changement pour les locataires, les propriétaires et les investisseurs? Voici un tour d’horizon des nouvelles règles, de leurs justifications et de leurs impacts potentiels sur le marché locatif montréalais.
Tour d’horizon des nouvelles règles
Désormais, la location de résidences principales pour des séjours de 31 jours ou moins sera permise uniquement du 10 juin au 10 septembre, période correspondant à la haute saison touristique estivale. Toutefois, cette restriction ne s’applique pas aux secteurs où l’exploitation de résidences de tourisme commerciales est déjà autorisée. Les contrevenants s’exposent à des amendes de 1 000 $ pour une première infraction, avec des pénalités additionnelles de 2 000 $ par jour en cas de récidive. Pour assurer le respect de cette réglementation, la Ville prévoit également d’augmenter le nombre d’inspecteurs dédiés.
L’administration municipale justifie cette initiative par la volonté de libérer des logements pour les résidents montréalais. Selon la Ville, environ 65 % de la population montréalaise est locataire et subit les hausses du coût de la vie et des loyers. Des analyses indiquent que sur les quelque 4 000 unités offertes à temps plein sur le marché locatif à court terme, plus de la moitié sont illégales. La Ville affirme que ce type d’hébergement contribue à la crise du logement en retirant plusieurs appartements du marché locatif et en créant une pression à la hausse sur le prix des loyers.
La crise du logement à Montréal, en chiffres
Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le taux d’inoccupation à Montréal est passé de 1,5 % en 2023 à 2,2 % en 2024.1 Bien que cette légère augmentation indique un relâchement du marché locatif, elle demeure inférieure à la moyenne historique de 2,7 % sur 10 ans.
Le rapport souligne également que la croissance du loyer moyen a ralenti, avec une augmentation de 5,4 % pour les logements de deux chambres en 2024, comparativement à une hausse record de 8 % en 2023. Toutefois, les logements ayant changé de locataires ont connu une hausse beaucoup plus marquée, atteignant 23,5 %, un niveau similaire à l’année précédente.
Malgré cette pression, la construction de logements locatifs peine à suivre la demande. En 2023, le nombre de mises en chantier dans le Grand Montréal a chuté de 38 %, atteignant son niveau le plus bas en huit ans. Cette diminution limite la création de nouveaux logements et contribue à la tension du marché.
La loi 67 du gouvernement du Québec sur la location à court terme des résidences principales
La dernière mesure de répression contre les locations de courte durée est l’une des nombreuses modifications législatives imposées au secteur ces dernières années.
En 2021, le gouvernement du Québec a adopté la loi 67,2 qui encadre la location à court terme des résidences principales. Cette législation vise à réguler les plateformes de location comme Airbnb en imposant des obligations aux hôtes, notamment l’obtention d’un numéro d’enregistrement et le respect de certaines normes de sécurité. La loi permet également aux municipalités d’adopter des règlements plus restrictifs en fonction de leurs réalités locales.
Le registre public des enregistrements de la CITQ
La Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ) est l’organisme mandaté pour enregistrer les établissements d’hébergement touristique au Québec. Depuis l’adoption, en juin 2023, de la Loi 25 visant à lutter contre l’hébergement touristique illégal, l’enregistrement des établissements prend la forme d’un certificat d’enregistrement officiel. Ce certificat contient des informations telles que le numéro d’enregistrement, l’adresse et la catégorie de l’établissement, le nombre d’unités d’hébergement offertes, ainsi que les dates d’émission et d’expiration du certificat.
Les exploitants sont tenus d’afficher ce certificat à la vue du public, notamment à l’entrée principale de l’établissement ou, s’il est situé dans un immeuble à unités résidentielles multiples, à l’entrée de l’immeuble. De plus, le numéro d’enregistrement doit figurer sur toutes les publicités et sur les plateformes numériques transactionnelles utilisées pour promouvoir l’établissement.
Les consommateurs peuvent consulter le registre public des hébergements touristiques pour vérifier la validité d’une annonce et signaler d’éventuelles irrégularités.
