De nombreux Canadiens ont l’intention d’intégrer les investissements immobiliers à leur avenir financier. Selon le rapport 2023 de Royal LePage sur les investisseurs immobiliers, 23 % des Canadiens qui ne possèdent pas encore de propriété à revenus disent qu’ils en achèteront probablement une dans les cinq prochaines années.
Le processus d’achat d’une résidence à des fins d’investissement peut être différent de l’achat d’une résidence à des fins personnelles. De nombreuses décisions d’affaires doivent être prises, notamment le choix du type de propriété, du secteur, des locataires et la décision d’embaucher ou non un gestionnaire.
Envisagez-vous de devenir un investisseur immobilier? Mike Heddle, chef d’équipe et dirigeant d’agence chez Royal LePage State Realty, explique les principes fondamentaux que chaque investisseur immobilier devrait connaître pour réussir.
1. Tenez compte du capital dont vous disposez
Contrairement aux actions ou à d’autres types d’investissement, l’immobilier exige un montant important de capital au départ. Dans la plupart des cas, le financement des résidences non occupées par le propriétaire exige une mise de fonds d’au moins 20 %. Avant de décider de devenir propriétaire d’un immeuble à revenus, évaluez le capital dont vous disposez et la meilleure façon de l’utiliser en fonction de vos objectifs, qu’il s’agisse d’un appartement en copropriété acheté sur plans qui nécessite plusieurs dépôts au fil du temps ou d’un plex qui peut être divisée en plusieurs unités. Il se peut que vous ayez besoin de capitaux supplémentaires pour apporter des améliorations ou des rénovations à la résidence avant de pouvoir la louer.
2. Déterminez le niveau d’engagement souhaité
Préféreriez-vous gérer l’ensemble des locations et la réparation de votre immeuble au fil du temps, ou payer quelqu’un d’autre pour le faire à votre place? Ce sont des questions que vous devez vous poser lorsque vous devenez investisseur immobilier. Si vous préférez ne pas intervenir dans le processus, ou si la géographie vous empêche de visiter la résidence régulièrement, embaucher un gestionnaire immobilier pourrait être la meilleure option.
3. Comprenez vos droits et responsabilités (et ceux de vos locataires)
Devenir propriétaire nécessite une connaissance approfondie des droits et des lois en matière de location, en plus de vos responsabilités individuelles. Chaque municipalité et chaque province a sa propre législation sur les loyers, qu’il s’agisse de règles sur les augmentations de loyer ou sur le renouvellement des baux, et bien plus encore. Un professionnel de l’immobilier peut vous aider à vous familiariser avec ces règlements importants.
4. Cernez le bon marché
La localisation est toujours d’actualité lorsqu’on achète un investissement immobilier. Les investisseurs ont tendance à se tourner vers les marchés où leurs rendements mensuels sont les meilleurs, ce qui est déterminé par de nombreux facteurs économiques sous-jacents. Outre les commodités attrayantes et les services de proximité, les investisseurs devraient tenir compte du revenu moyen des ménages, de la migration régionale et des projets d’infrastructure lorsqu’ils choisissent un secteur où investir. Il est également essentiel de tenir compte de la distance qui vous sépare de la résidence si vous prévoyez gérer vous-même votre investissement, ainsi que de votre familiarité avec la communauté concernée.
5. Évaluez le niveau de risque de la propriété
Comme dans tout type d’investissement, la possession d’un immeuble à revenus comporte un certain niveau de risque. Le risque lié à l’investissement immobilier est souvent associé à la résidence elle-même, par exemple son âge et son état qui détermineraient si des réparations ou des améliorations coûteuses devraient être effectuées et à quel moment. La tolérance au risque étant différente d’une personne à l’autre, il convient d’examiner attentivement ce que vous êtes prêt à accepter en tant qu’investisseur.
6. Tenez compte de vos flux de trésorerie mensuels
Dans le meilleur des cas, votre investissement immobilier rapportera plus de revenus de location que les coûts de fonctionnement liés à son exploitation. Toutefois, les dépenses récurrentes comme les taxes foncières, les paiements hypothécaires et les services publics peuvent augmenter au fil du temps. Il est donc important de planifier vos investissements afin d’optimiser vos flux de trésorerie dans la mesure du possible pour maintenir la rentabilité.
7. Pensez à la récupération du capital
Si vous financez votre investissement, une partie de vos versements mensuels sera consacrée aux intérêts sur votre prêt hypothécaire, et une autre partie, au capital. Habituellement, vous payez moins d’intérêt sur votre capital et plus d’intérêt au cours des premières années de l’amortissement de votre prêt hypothécaire. Au fil du temps, les versements d’intérêt diminueront et une plus grande partie de votre capital sera remboursée. Cela signifie que vos locataires contribueront à la récupération du capital de votre investissement.
8. Examinez les occasions d’affaires en matière d’appréciation active et passive
Même si votre investissement immobilier génère des flux de trésorerie, la façon la plus sûre de faire de l’argent dans le secteur immobilier est l’appréciation de la valeur marchande. À travers l’histoire récente, l’immobilier au Canada a pris de la valeur en raison de l’augmentation de la demande de logements et du resserrement de l’offre. Il s’agit d’une appréciation passive, et c’est une excellente façon d’accroître l’équité sur le marché. Toutefois, certains investisseurs peuvent choisir de stimuler activement l’appréciation de leur résidence en apportant des améliorations et des rénovations qui augmentent instantanément sa valeur.
9. Embauchez une équipe pour vous soutenir
Un investissement immobilier réussi n’est pas une entreprise individuelle : il nécessite le soutien de nombreux professionnels qui peuvent offrir des conseils juridiques, financiers et de planification à long terme. Votre équipe de rêve en investissement devrait comprendre un professionnel de l’immobilier, un courtier en prêt hypothécaire, un comptable et un juriste qui possèdent une connaissance approfondie des lois sur les investissements et la location.
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