Lorsque le débat national sur le logement porte sur la baisse des prix, on pourrait facilement penser que le marché immobilier est en train de se refroidir dans tout le pays. Mais si l’on prend du recul par rapport à Toronto et Vancouver, une image différente se dessine : celle de marchés secondaires qui font preuve d’une résilience remarquable ce printemps. Des Prairies au Canada atlantique, de nombreuses villes enregistrent des prix stables ou en hausse, sous l’effet d’un stock limité et d’une demande locale soutenue.

Les grandes villes déterminent les chiffres nationaux

Les moyennes nationales reflètent le poids disproportionné des deux plus grands marchés immobiliers du Canada. Au premier trimestre 2026, les prix globaux de l’immobilier ont baissé de 4,7 % dans la région du Grand Toronto et de 4,5 % dans la région métropolitaine de Vancouver, selon l’enquête sur les prix de l’immobilier du premier trimestre 2026 de Royal LePage. En raison de leur taille considérable, le ralentissement observé sur ces deux marchés fait baisser les chiffres nationaux, alors même que de nombreuses autres régions du Canada affichent une situation très différente.

« Compte tenu de leur taille, le manque de vigueur dans les marchés de la Colombie-Britannique et du sud de l’Ontario a un impact disproportionné sur les moyennes nationales, précise Soper. Parallèlement, la force de la demande dans le marché beaucoup plus abordable du Québec a permis aux principales villes de la province d’arriver en tête de liste, tant pour ce qui est de l’activité et que de l’appréciation des prix. Dans les Prairies, les ventes ont quelque peu ralenti, mais la valeur des propriétés continue d’augmenter modestement en raison de contraintes relatives à l’offre. L’économie du Canada atlantique a été stimulée par une forte hausse au sein du secteur de l’énergie de Terre-Neuve et d’une reprise des exportations de la Nouvelle-Écosse. Même si les volumes de ventes restent modérés, la faiblesse de l’offre et l’afflux constant de migrants interprovinciaux à la recherche d’abordabilité ont alimenté une hausse modeste et constante du prix des maisons. »

La ville de Québec : une valeur sûre

Pour le huitième trimestre consécutif, la ville de Québec a enregistré la plus forte hausse des prix en glissement annuel parmi les grandes régions du Canada. Le prix global des logements a grimpé de 10,7 % pour atteindre 475 300 $ au premier trimestre, les maisons individuelles affichant une hausse de 11,1 % et les copropriétés, celle de 8,4 %.

Ce phénomène s’explique par une pénurie chronique de biens immobiliers, supporté une demande soutenue, soutenue par la stabilité du secteur public et le retour croissant des entrepreneurs dans la ville. Les agents immobiliers locaux décrivent un marché de plus en plus fragmenté, certains quartiers continuant d’enregistrer des offres multiples tandis que d’autres connaissent un ralentissement, mais la pression à la hausse sur les prix reste bien présente. Royal LePage prévoit une nouvelle hausse de 12,0 % des prix de l’immobilier dans la ville d’ici le quatrième trimestre 2026.

Les Prairies : stables, mais sans éclat

Calgary et Edmonton témoignent d’une situation de modération plutôt que de déclin. Le prix global à Calgary n’a baissé que de 0,5 % en glissement annuel pour s’établir à 689 100 $, bien que celui des maisons individuelles ait légèrement augmenté de 0,8 %. Le segment des copropriétés est plus ralenti, l’augmentation des stocks et de l’offre locative donnant plus de marge de manœuvre aux acheteurs. Pour les maisons individuelles, cependant, l’offre reste limitée et la concurrence persiste.

Au premier trimestre, Edmonton a enregistré une légère baisse de 1,4 % en glissement annuel, pour s’établir à 472 300 dollars, mais les prix ont progressé d’un trimestre à l’autre. Les experts locaux décrivent un marché où les acheteurs prennent leur temps, un luxe qui leur était inaccessible lors de la frénésie de ces dernières années, tandis que les solides fondamentaux économiques d’Edmonton continuent de soutenir la demande.

Winnipeg et Regina, quant à elles, sont confrontées au problème inverse : une pénurie de logements. Le prix global à Winnipeg a augmenté de 3,1 % pour atteindre 424 500 $, tandis qu’à Regina, il a grimpé de 3,5 % pour s’établir à 397 900 $. Dans ces deux villes, les acheteurs qui souhaitent acquérir un logement plus spacieux sont contraints d’attendre des annonces qui ne viennent pas, et les primo-accédants sont poussés vers l’accession à la propriété par la flambée des loyers.

Canada atlantique : calme, mais les prix se maintiennent

Halifax a connu un début d’année 2026 inhabituellement tranquille. Le ralentissement de l’immigration, l’incertitude économique et la taxe de transfert interprovinciale de la Nouvelle-Écosse se sont combinés pour freiner l’activité. Pourtant, les prix sont restés étonnamment résilients, le prix global des maisons ayant augmenté de 1,5 % en glissement annuel pour atteindre 525 400 $. Royal LePage a revu ses prévisions à la hausse pour la ville et table désormais sur une croissance de 4,0 % d’ici le quatrième trimestre 2026.

Le problème, c’est la pénurie de biens immobiliers. Les baby-boomers choisissent de vieillir chez eux, les vendeurs retirent leurs annonces en attendant que la situation s’améliore, et cette offre restreinte soutient les prix, même si le nombre de transactions est en baisse.

Ottawa : une attitude équilibrée et prudemment optimiste

La capitale canadienne se trouve clairement en situation d’équilibre. Le prix global des logements a légèrement baissé de 0,5 % en glissement annuel pour s’établir à 775 800 dollars, les maisons de ville enregistrant la plus forte activité tandis que le marché des appartements en copropriété commence à se stabiliser. L’activité reprend de plus belle à l’approche du marché printanier, et les prix de l’immobilier à Ottawa devraient rester relativement stables jusqu’à la fin de l’année.

En résumé

Si les tendances nationales font la une des journaux, ce sont les réalités régionales qui déterminent la situation sur le terrain. Pour les acheteurs qui n’ont plus les moyens d’accéder aux principaux marchés canadiens, les villes de second rang continuent d’offrir non seulement des prix relativement abordables, mais aussi, dans de nombreux cas, une véritable concurrence et une appréciation des prix. L’histoire de l’immobilier canadien en 2026 n’est pas simplement celle d’un déclin. C’est celle d’une divergence.