Si vous avez cherché des propriétés au Québec, particulièrement à Montréal, vous avez peut-être vu des inscriptions de condos décrits comme « indivise ». Bien qu’ils puissent ressembler à des condos divises et être affichés à un prix différent, la structure de propriété est assez différente. Ces différences peuvent influer sur le financement, la gestion de la propriété et vos options en tant que propriétaire, ce qui rend important de comprendre le fonctionnement de la copropriété indivise avant de présenter une offre.

Deux types de copropriété au Québec

Le Québec reconnaît deux formes distinctes de copropriété en vertu du Code civil.

La copropriété divise est la structure le plus souvent associée aux condos. Chaque unité possède son propre numéro de lot cadastral, son propre titre et sa propre existence juridique. Les propriétaires détiennent le titre de leur unité spécifique et partagent la propriété des parties communes de façon proportionnelle. L’immeuble est administré par un syndicat de copropriété. Le financement est conventionnel et les acheteurs peuvent magasiner parmi les prêteurs.

La copropriété indivise fonctionne différemment. La propriété est inscrite sous un seul numéro cadastral, ce qui signifie que les unités individuelles n’ont pas de titres juridiques distincts. Vous détenez plutôt un pourcentage indivis de l’ensemble de l’immeuble avec les autres propriétaires. Par exemple, dans un immeuble de trois unités, vous pourriez posséder une part de 33 % de la propriété plutôt que de détenir le titre d’une unité spécifique.

Cette distinction a des conséquences qui se répercutent sur tous les aspects de l’achat.

Le financement comporte des exigences différentes

La différence pratique la plus importante entre l’indivise et la divise pour la plupart des acheteurs est la façon dont les banques traitent l’achat.

Comme il n’y a pas de titre individuel pour l’unité, le financement d’une propriété indivise peut comporter des exigences différentes et être accessible auprès d’un nombre plus limité de prêteurs. Par exemple, les acheteurs ont généralement besoin d’une mise de fonds minimale de 20 %, car l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL, qui permet aux acheteurs de condos divises et de maisons d’acheter avec une mise de fonds aussi basse que 5 %, n’est pas disponible pour les propriétés indivises. Par conséquent, les acheteurs doivent disposer de plus de capitaux, ce qui peut avoir une incidence sur l’abordabilité et la planification des liquidités.

Il y a également une contrainte qui surprend de nombreux acheteurs d’indivise pour la première fois : en pratique, tous les copropriétaires d’un immeuble indivise doivent souvent détenir leurs prêts hypothécaires auprès de la même institution financière. Puisque la propriété a un seul titre, les prêteurs veulent s’assurer qu’il n’y a pas de conflit entre les hypothèques enregistrées par différentes banques. Cela peut limiter votre capacité à magasiner le taux le plus compétitif au moment du renouvellement.

La convention d’indivision régit l’immeuble

Là où un condo divise dispose d’une déclaration de copropriété légalement obligatoire et d’une structure de syndicat, une propriété indivise est régie par une convention d’indivision, une entente de copropriété rédigée par les propriétaires et notariée. La convention établit le pourcentage de parts de chaque propriétaire, l’unité dont chaque occupant a le droit exclusif d’usage, la répartition des dépenses communes, le processus décisionnel et ce qui se passe si l’un des propriétaires souhaite vendre.

La convention d’indivision n’est pas exigée par la loi, mais il est important d’en avoir une en place lors de l’achat d’une propriété indivise. Sans elle, les droits et obligations de chaque propriétaire sont régis par les dispositions générales du Code civil, qui peuvent ne pas aborder les réalités quotidiennes de la gestion de l’immeuble.

La qualité et l’exhaustivité de la convention d’indivision devraient être traitées comme un élément prioritaire de vérification préalable. Faites-la examiner par votre notaire avant de signer quoi que ce soit.

Tous les propriétaires sont conjointement responsables

Dans une propriété indivise, les copropriétaires sont conjointement et solidairement responsables des dépenses et des obligations communes. Cela signifie que si l’un des propriétaires ne paie pas sa part des taxes foncières, de l’assurance ou des frais d’entretien, les autres propriétaires sont légalement responsables du manque à gagner.

Cette responsabilité financière partagée exige un degré plus élevé de confiance et de communication entre copropriétaires que lors d’un achat de condo conventionnel, où les obligations des propriétaires individuels sont plus clairement séparées.

Pourquoi les propriétés indivises existent et pourquoi elles sont courantes au Québec

La copropriété indivise est particulièrement répandue au Québec en raison du grand parc de duplex, de triplex et de quadruplex de la province. Beaucoup de ces immeubles n’ont jamais été convertis en condos divises pour des raisons juridiques ou administratives, ou parce que les propriétaires ont choisi de ne pas engager les coûts et la complexité d’une conversion. Lorsqu’une unité dans un plex est mise en vente, l’acheteur acquiert une part indivise plutôt qu’une unité titrée.

Pour les acheteurs, cela peut signifier l’accès à des propriétés dans des quartiers prisés à des prix inférieurs à ceux des condos divises comparables, les contraintes de financement et la complexité de gouvernance créant un bassin plus restreint d’acheteurs admissibles. Mais le prix d’entrée plus bas s’accompagne de compromis qui doivent être clairement compris.

Ce à quoi réfléchir avant d’acheter indivise

Voici plusieurs questions à approfondir avant de s’engager dans un achat indivise.

  • La convention d’indivision est-elle en place et est-elle à jour? Une convention bien rédigée couvre les procédures décisionnelles, la répartition des dépenses et le processus de vente ou de dissolution de la copropriété.
  • Combien y a-t-il de copropriétaires et quelle est votre relation avec eux? Dans un immeuble de deux ou trois unités, vous interagirez régulièrement avec vos copropriétaires. La qualité de cette relation compte d’une façon qui n’est pas le cas dans un grand immeuble en copropriété divise.
  • Quelle est la situation financière des autres copropriétaires? Comme vous êtes conjointement responsables des obligations communes, la situation financière d’un copropriétaire peut potentiellement créer une responsabilité pour les autres. Bien que les renseignements sur les finances individuelles puissent ne pas être facilement disponibles, un notaire peut vous aider à comprendre les obligations partagées et les répercussions potentielles avant l’achat.
  • Quelle est votre stratégie de sortie? La vente d’une unité indivise est généralement plus complexe et prend plus de temps que la vente d’un condo divise. Le bassin d’acheteurs admissibles est plus restreint en raison des contraintes de financement, et les autres copropriétaires peuvent bénéficier d’un droit de préemption en vertu de la convention.

Foire aux questions

Acheter indivise est-il le bon choix pour moi? La copropriété indivise convient bien à certains acheteurs, notamment ceux qui achètent dans un plex avec un partenaire de confiance, un membre de la famille, ou dans un immeuble doté d’une convention d’indivision bien structurée et de copropriétaires stables. L’essentiel est d’y aller avec une information complète et de faire documenter le tout correctement par un notaire.

Puis-je convertir une propriété indivise en divise? Dans certains cas, oui. La conversion en copropriété divise nécessite l’accord de tous les copropriétaires, un arpenteur-géomètre pour créer des lots cadastraux individuels et l’enregistrement d’une déclaration de copropriété. Cela implique également des coûts et des exigences municipales qui varient selon l’endroit. Votre notaire peut vous conseiller sur la faisabilité d’une conversion pour une propriété spécifique.

Qu’est-ce que le droit de préemption dans une propriété indivise? En vertu du Code civil et de la plupart des conventions d’indivision, les copropriétaires peuvent bénéficier d’un droit de préemption, soit le droit d’acheter votre part avant que vous ne la vendiez à un tiers. Cela signifie que lorsque vous décidez de vendre, vous devez généralement d’abord offrir votre part aux copropriétaires existants au même prix et aux mêmes conditions que ceux que vous avez négociés avec un acheteur potentiel de l’extérieur. Les délais et les procédures de ce processus devraient être clairement établis dans la convention.

Puis-je louer mon unité dans un immeuble indivise? Cela dépend des termes de la convention d’indivision. Certaines ententes restreignent ou interdisent la location, car la présence d’un locataire peut compliquer la relation entre copropriétaires et influer sur le statut de financement de l’immeuble. Lisez attentivement la convention avant de présumer que la location est permise.

Ai-je besoin d’un notaire pour acheter indivise? Oui. Toutes les transactions immobilières au Québec sont complétées devant notaire. Pour les achats indivises en particulier, le rôle du notaire est particulièrement important : il examinera la convention d’indivision, vérifiera le titre, confirmera les termes de l’hypothèque et s’assurera que la structure de l’achat protège vos intérêts.