Le marché canadien des bureaux s’apprête à s’intensifier en 2026, alors que la demande pour les propriétés de catégorie supérieure s’accentue

Les courants qui modèlent l’économie actuelle s’étendent bien au-delà des finances des ménages et de l’immobilier résidentiel. Elles influencent également la manière dont les entreprises planifient, investissent et choisissent leurs lieux d’exploitation.

Les tensions commerciales mondiales influencent de plus en plus l’activité immobilière commerciale. Partout au Canada, les marchés des bureaux et de l’immobilier industriel évoluent alors que les entreprises s’adaptent à l’incertitude économique. L’activité industrielle s’est stabilisée dans de nombreuses villes, tandis que la demande pour les espaces de bureaux gagne du terrain avec le renforcement des politiques de présence sur les lieux de travail par les employeurs. Ensemble, ces tendances redéfinissent le paysage commercial, selon le Rapport sur l’immobilier commercial 2026 de Royal LePage qui vient de paraître.

« Comme pour le secteur de l’immobilier résidentiel, l’incertitude économique plus large a, au cours des dernières années, eu une incidence sur la prise de décisions dans l’immobilier commercial », indique Matt Jacques, directeur général par intérim, Royal LePage^MD Commercial^MC. « Ce qui est différent pour 2026, c’est un sentiment de stabilité grandissant. Les entreprises ne réagissent plus à chaque nouvelle économique et adoptent plutôt une approche plus délibérée à long terme dans leurs décisions en matière de planification d’espace et d’investissements. »

« Alors qu’une certaine prudence demeure, on sent un optimisme quant à la normalisation des conditions du marché. Au fur et à mesure que la confiance revient progressivement, nous nous attendons à voir une plus grande constance dans l’activité dans les marchés des bureaux et des espaces industriels d’un bout à l’autre du Canada. Toutefois, les variations régionales signifient que cette tendance se manifestera de façon diversifiée à travers le pays. »

La reprise du travail au bureau favorise les activités de location

Alors que les employés des entreprises au Canada sont de plus en plus nombreux à devoir retourner au bureau, le marché immobilier des bureaux dans les grandes villes devrait poursuivre sa reprise progressive en 2026.

L’adoption du télétravail et des modèles de travail hybride qu’a entraîné la pandémie a eu un impact important dans les marchés des bureaux des centres-villes et a ralenti l’activité de location. Cette dynamique a cependant changé, alors que des employeurs d’envergure comme la Banque Royale du Canada, Rogers Communications et Starbucks Canada ont rappelé leur personnel dans les bureaux d’entreprise en 2025 et au début de 2026, mettant en œuvre des horaires de travail au bureau de trois, quatre et même cinq jours. Les employés fédéraux seront aussi de retour au bureau quatre jours par semaine, et ce, dès le début de cet été.

« Ces deux dernières années ont été cruciales pour le secteur des bureaux qui a progressivement regagné un certain élan après les perturbations sans précédent causées par la pandémie, alors que les tours des centres-villes se sont vidées durant les périodes de confinement. Le marché ne retourne pas à sa forme d’avant la pandémie. Il évolue plutôt vers quelque chose de plus délibéré et de plus intentionnel », affirme Jacques. « Les employeurs accordent une plus grande importance à la manière dont peut être utilisé l’espace plutôt qu’à la superficie qu’ils occupent, priorisant des aménagements qui favorisent la collaboration, la flexibilité et l’expérience employé. D’un bout à l’autre du pays, ce virage façonne de plus en plus les décisions de location. »

« Même si les modèles de travail hybride feront partie de l’équation à long terme, l’augmentation de la présence au bureau ainsi que des stratégies plus claires en matière de milieu de travail contribuent à stabiliser le marché. »

Selon un sondage mené auprès des professionnels des marchés de l’immobilier commercial de Royal LePage au pays, 66 % des experts s’attendent à ce que la demande de la part d’occupants pour des espaces de bureaux augmente modestement ou demeure la même en 2026 dans leur marché respectif, tandis que 5 % d’entre eux prévoient une hausse importante de la demande. Parallèlement, 42 % des experts s’attendent à une baisse du taux d’inoccupation dans leur marché respectif cette année.

Le secteur industriel maintient sa stabilité malgré l’incertitude économique

En 2026, l’immobilier industriel devrait continuer d’être l’une des catégories d’actifs commerciaux les plus performantes au Canada. Même si la croissance de la location d’espaces industriels a modéré par rapport aux sommets atteints pendant la pandémie, les indicateurs fondamentaux de la demande restent intacts, soutenus par l’activité du commerce électronique, la reconfiguration de la chaîne d’approvisionnement et le besoin constant d’installations d’entreposage et de distribution.

Les ventes du secteur de la fabrication ont connu une hausse importante dans les premiers stades de la reprise après la pandémie, stimulées par la réouverture de l’économie après les confinements et par la demande refoulée des consommateurs. Plus récemment, cependant, dans un contexte de perturbations commerciales, qui continuent de représenter un risque pour la demande d’espaces industriels, le dynamisme dans le secteur s’est atténué. Selon Statistique Canada, environ la moitié des fabricants ont déclaré avoir été touchés par les droits de douane d’une manière ou d’une autre, plus particulièrement par les hausses des prix et l’augmentation des dépenses liées aux matières premières.

« Le secteur industriel a constamment fait preuve de résilience. Même si des risques économiques persistent en raison des politiques commerciales, des tarifs et de l’incertitude mondiale généralisée, la demande pour des espaces industriels fonctionnels et bien situés demeure forte. Ceci est particulièrement vrai dans les marchés liés au commerce et à la logistique, où la proximité aux corridors de transport, aux ports et aux centres urbains continue de susciter l’intérêt des occupants », mentionne Jacques.

« Pour les prochains mois, un ralentissement dans les nouvelles constructions et le réalignement en cours de la chaîne d’approvisionnement maintiendront l’équilibre au sein du marché. Alors que les entreprises priorisent l’efficacité et la rapidité de mise en marché, la création d’installations industrielles modernes demeurera une composante cruciale du paysage canadien de l’immobilier commercial. »

Près de la moitié (47 %) des experts des marchés commerciaux de Royal LePage s’attendent à ce que la demande des occupants pour des espaces industriels augmente en 2026 dans leur marché respectif.

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