L’achat d’un immeuble à logements multiples (duplex, triplex ou quadruplex) comme premier bien immobilier est une stratégie de plus en plus prisée par les premiers acheteurs, en particulier sur les marchés où les prix sont élevés, comme à Montréal et dans ses environs. Le principe est simple : occuper un logement et louer les autres pour aider à rembourser l’hypothèque. Voici ce que les premiers acheteurs doivent savoir avant d’acheter ce type de propriété.

Pourquoi un Plex ?

L’achat d’un immeuble à logements multiples constitue un excellent moyen de se lancer dans l’investissement immobilier. En résidant sur place, vous pouvez facilement communiquer avec les locataires et gérer l’entretien sans les tracas liés à la gestion immobilière à distance. Les avantages financiers sont immédiats : les revenus locatifs générés par vos logements secondaires couvrent une part importante, voire la totalité, de vos mensualités hypothécaires, ce qui accélère la constitution de votre capital immobilier.

Règles sur la mise de fonds au Québec

L’un des principaux avantages de l’achat d’un plex en tant que propriétaire-occupant réside dans le montant réduit de la mise de fonds par rapport aux propriétés d’investissement traditionnels. Les immeubles de placement exigent une mise de fonds minimum de 20 %. En revanche, les propriétés occupées par leur propriétaire peuvent bénéficier de taux hypothécaires assurés : seulement 5 % de mise de fonds sur les premiers 500 000 $ et 10 % sur le reste pour un duplex, ou 10 % de mise de fonds pour les triplex et les quadruplex.

Les revenus locatifs renforcent la capacité d’emprunt 

La bonne nouvelle, c’est que les revenus locatifs augmentent la capacité d’emprunt. La plupart des prêteurs ajoutent 50 % des revenus locatifs bruts aux revenus personnels lors du calcul de l’éligibilité au prêt, ce qui permet souvent d’acquérir un bien immobilier d’une valeur plus élevée. 

Si vous envisagez de souscrire une assurance prêt hypothécaire dans le cadre du programme de la SCHL pour les immeubles de placement, les investisseurs doivent satisfaire des critères spécifiques en matière de cote de crédit et se soumettre à des vérifications rigoureuses concernant la mise de fonds. Les prêteurs examineront minutieusement l’origine de vos fonds sur une période donnée et exigeront des justificatifs concernant vos actifs, tels que votre épargne personnelle, les dons familiaux ou le produit de la vente d’un bien immobilier antérieur.

Frais de clôture à prévoir dans le budget

Outre la mise de fonds, il convient de prévoir jusqu’à 3 % du prix d’achat pour les frais de clôture. 

Au Québec, les emprunteurs qui souscrivent une assurance prêt hypothécaire doivent également s’acquitter de la taxe de vente du Québec (TVQ) sur le montant total de la prime d’assurance. Contrairement aux frais d’assurance, qui sont payés en même temps que la mensualité hypothécaire, le montant de la TVQ ne peut pas être intégré à l’hypothèque ; il est généralement réglé d’avance lors de la signature de l’acte de vente.

Les frais de notaire varient généralement entre 1 800 $ et 2 800 $, et sont souvent plus élevés pour un immeuble à logements multiples que pour une maison individuelle en raison de la complexité de la transaction. La taxe de bienvenue (droits de mutation immobilière) doit également être acquittée auprès de la municipalité quelques semaines après la signature, son montant variant en fonction de la valeur du bien et de la municipalité. 

Dépenses à prévoir

Les nouveaux propriétaires d’immeubles à logements multiples sous-estiment souvent le coût réel de possession. Les taxes municipales et scolaires sont généralement plus élevées pour un immeuble à logements multiples que pour une maison individuelle de valeur équivalente. L’assurance coûte également plus cher, car une police d’assurance pour propriétaire-occupant revient généralement plus cher qu’une assurance habitation standard.

Pour l’entretien et les réparations, il convient de prévoir chaque année un budget correspondant à 1 % à 2 % de la valeur du bien immobilier, en gardant à l’esprit que les bâtiments anciens entraînent des coûts plus élevés. Même en cas de pleine occupation, il est recommandé de mettre de côté au moins un mois de loyer par logement et par an afin de couvrir d’éventuelles périodes d’inoccupation. 

Devenir propriétaire au Québec

Si le fait de vivre dans votre propre immeuble facilite la gestion de votre bien, cela brouille également la frontière entre votre vie privée et votre rôle de propriétaire. Le choix des locataires prend une dimension très personnelle lorsqu’un locataire problématique habite juste à l’étage du dessous. Pour préserver votre tranquillité d’esprit au quotidien, il est essentiel de vérifier rigoureusement les références, la solvabilité et les antécédents locatifs avant de signer tout bail.

Au-delà de la gestion quotidienne, vous devez composer avec un cadre juridique strict. Au Québec, les relations entre propriétaires et locataires sont régies par le Tribunal administratif du logement (TAL). En vertu des règlements du TAL, le loyer ne peut être fixé librement que lorsqu’un logement est vacant ou lors d’une cession de bail ; une fois qu’un locataire est en place, les augmentations annuelles de loyer sont strictement réglementées. Les propriétaires assument également l’entière responsabilité légale et financière du maintien de l’immeuble en état d’habitation, ce qui signifie que les réparations majeures concernant le toit, la plomberie ou les fondations vous incombent entièrement.

Avant de faire une offre 

L’achat d’un plex comme première résidence peut s’avérer un choix judicieux sur le plan financier, mais il est loin d’être un investissement passif. Les propriétaires occupants endossent à la fois le rôle d’investisseurs et de gestionnaires immobiliers. Si l’idée de devoir répondre à un appel tard dans la nuit pour un robinet qui fuit ou un problème de chauffage vous semble insurmontable, il est important d’évaluer soigneusement à la fois les avantages financiers et les compromis en matière de mode de vie avant de franchir le pas.

Faire des simulations avec des chiffres réalistes, consulter un courtier en crédit immobilier spécialisé dans les immeubles à logements multiples et échanger avec des propriétaires d’immeubles à appartements permet d’obtenir des informations précieuses. L’expérience concrète d’investisseurs chevronnés est tout aussi importante que les calculs financiers eux-mêmes.